Métropole nantaise : l’immobilier solidaire pose des fondations durables

Pas sur le territoire nantais, où acteurs publics et réseaux de l’ESS s’attèlent depuis plusieurs années à rendre concrète l’ambition d’un immobilier solidaire. Premier résultat le 15 décembre dernier : suite à un vote unanime du Conseil métropolitain, une nouvelle foncière dédié à l’ESS est sortie de terre… et partie pour durer !

Explications avec Marc Richard, directeur de la SCIC Lieux Communs (la branche immobilière des Ecossolies), partie prenante du dispositif.

Une première en France : une foncière ESS hybride

« On voulait un outil puissant au service du territoire et de l’intérêt général » relate Marc Richard, « C’est un travail de co-construction que l’on mène depuis deux ans avec Nantes Métropole, Loire Océan Développement, la Banque des Territoires et Les Ecossolies ». En résulte un dispositif unique en France : la nouvelle SAS « Foncière ESS », développée et financée par un couplage public/privé qui en fait une société hybride*. Une singularité qui permet de « combiner l’efficacité de la puissance publique et l’expérience de terrain des acteurs de l’ESS » explique Marc Richard.

Mettre les entreprises de l’ESS « là où il faut »

À quoi ça sert, une foncière ESS ? « Le premier objectif, c’est se rapprocher, porter des projets communs », indique Marc Richard. « Les entreprises de l’ESS n’ont pas de capacité à investir individuellement. On a besoin de se regrouper pour optimiser le coût des investissements pour que les entreprises de l’ESS soient là où il faut. Par exemple, un commerce de réemploi solidaire doit être dans les zones de flux de consommateur·rices et citoyen·nes, des bureaux ou des locaux associatifs proches des transports en commun, etc. » La foncière soutiendra des projets collectifs. A savoir des tiers-lieux ou des lieux mutualisés permettant d’accueillir plusieurs structures de l’ESS, différents usages et donc une mixité de publics.

Deuxième objectif : sortir de la spéculation immobilière en plaçant certains biens immobiliers « hors marché ». Une fois acquis par la foncière, ils ne seront plus soumis à l’augmentation débridée du prix du m². Ce qui permet d’atteindre le troisième objectif : rendre les loyers abordables pour les structures de l’ESS et/ou leurs bénéficiaires.

Un objectif majeur : proposer des loyers accessibles

C’est le nerf de la guerre (ou plutôt, de l’implantation de l’ESS) : comment proposer des loyers abordables ? Trois leviers peuvent être actionnés par la Foncière ESS pour réduire le coût de l’opération immobilière :

1. Dans un premier temps, on partage le coût l’investissement initial en dissociant le foncier (le terrain) du bâti (les bâtiments). C’est la collectivité (Nantes Métropole) qui acquière le terrain, tandis que la Foncière ESS et le porteur de projet ESS achètent seulement le bâti et reversent une redevance modérée à la collectivité pour l’usage du terrain.
2. Pour l’achat du bâti, la Foncière ESS fournit un apport en fonds propres pouvant aller jusqu’à 50%. Les charges mensuelles liées à l’emprunt bancaire sont donc réduites, parfois de moitié.
3. Enfin, on s’attèle à réduire le coût de la construction ou de la rénovation en pensant des bâtiments économes et durables : réemploi de matériaux, production d’énergie renouvelable, adaptabilité des bâtiments à différents usages… « On conçoit par exemple des bâtiments avec des usages réversibles en rez-de-chaussée. Un espace qui peut être réaménagé plusieurs fois dans la vie du bâtiment, en fonction des besoins : salles de réunion, bureaux, mini-crèche, commerce… », souligne Marc.

C’est ce montage complexe, pensé à contre-courant des projets immobiliers classiques visant une rentabilité forte, qui permettra in fine de proposer un loyer abordable aux structures de l’ESS qui choisiront d’installer leur activité dans ces futurs locaux.

On ne part pas de zéro !

La Foncière ESS a identifié aujourd’hui quatre premiers projets immobiliers qui pourraient bénéficier de ce montage : la transformation du Solilab et la nouvelle version du Wattignies, tous deux sur l’Île de Nantes, un pôle ESS dans le quartier de Bellevue et un pôle de services ESS de La Chapelle-sur-Erdre.

Premier projet confirmé : la réhabilitation du Solilab, le tiers-lieu conçu par Les Ecossolies et géré par Lieux communs. « Notre chance, c’est qu’on ne part pas de zéro. Un projet « transitoire » sur 12 ans comme le Solilab, qui a confirmé son utilité et son assise sur notre territoire, nous a permis d’expérimenter et de développer un savoir-faire unique. »

De fait, on ne créé pas une Foncière ESS « sortie du chapeau ». « C’est un consortium que l’on construit depuis deux ans, dans la continuité des feuilles de routes ESS menés avec Nantes Métropole depuis 20 ans. » Une belle complémentarité en effet : l’association Les Ecossolies apporte son réseau d’acteurs ESS, sa connaissance des filières et des besoins de demain. Nantes Métropole apporte la vision et la force de frappe pour repérer du foncier disponible, la Banque des territoires l’expertise financière et l’accompagnement, Loire Océan Développement le savoir-faire de la construction durable d’intérêt général.

Longue vie à l’immobilier solidaire !

* Apport des partenaires à la constitution de la Foncière ESS :

• Nantes Métropole via Loire Océan Développement : 3,7 millions d’€
• Banque des Territoires : 3 millions d’€
• France Active Pays de Loire : 500 000 €
• Crédit Municipal de Nantes : 500 000 €